长实集团，一波未平一波又起。

10月23日，位于元朗锦田的新盘万芊发布楼书，长实在发布会披露，项目累计已收到逾2000宗查询。然而就在开售前夕，这个项目全部销售安排紧急叫停，原定周五举办的VIP之夜直接取消，一手售楼平台上的项目楼书亦一度下架。

市场传出的消息是，项目需要与政府修订地契文件，预计12月完成修订后再重启。

有媒体向长实求证，但没有收到对方的回应。

无独有偶，长实集团旗下的另一个项目，启德跑道区花语海（Victoria Blossom）同样拖了一年半仍迟迟未售。项目分三期、共1005伙，其一二期早已获批预售楼花同意书，三期也在今年8月获批预售，但一直没有正式上载楼书、开放示范单位、启动登记认购，属于香港楼市少见的“有预售、长期封盘”状态。

两个待售新盘，接连陷入"沉默"。它们有一个共同点：总承建商同为卓越天工。

而这家公司，正是长实旗下观塘安达臣道港人首置盘钢筋违规事件的总包方。

3栋楼推倒重建

牵出一套"换壳"的工程体系

故事要从安达臣道说起。

这是长实以“港人首置上车盘”定位的重点民生项目。但2024年到2025年，这个盘一步步演变成香港建造业近年最大的质量丑闻之一。

项目最初的总承建商是精进建筑。这家公司在香港工业事故记录相当糟糕，多次发生地盘致命意外，其中包括2022年安达臣道另一房协工地天秤倒塌、造成3死6伤的严重事故，一直被屋宇署持续监管。2023年，屋宇署拒绝续发精进建筑的承建商注册，精进正式从认可承建商名册除名，无法再承接工程。

按常理，楼盘换总包，等于换一套班子重新来过。但精进并未就此退场——同属兴联集团体系的卓越天工，火速接棒成为新总承建商。

问题恰恰出在这里：卓越天工和精进建筑，并非互不相干的两家公司。

公司注册处资料显示，卓越天工与精进建筑工程、精进建筑及其控股的兴联集团，注册办事处曾为同一地址；卓越天工董事局中，也有部分成员曾同时出任精进系公司董事。2023年精进未获续牌当月，时任卓越天工的3名董事随即辞任，卓越天工也在同月底更改注册地址，不再与精进系共用新蒲岗大有街的登记地址。

两家同属兴联体系，人员高度重叠，属于业界俗称的“换壳”。所谓换承建商，不过是同一套工程班子换一块牌照，继续做长实的盘。

“换壳”并没有换掉工程质量。

2024年9月28日，项目被下令全地盘停工。调查结果显示，6栋在建大楼均发现部分钢筋配置严重偏离批准图则：钢筋位置与图则不符或移位、钢筋粗细与图则不符、钢筋数量比批准图则少、结构柱整体移位。

2025年5月，香港廉政公署展开执法行动，一口气拘捕10人——1名总承建商员工、5名分判商人员、4名顾问公司驻地盘监督工程人员。整条“总包—分包—监理”链条，出现行贿造假。

最终，在今年10月，长实不得不对外回应，将拆卸重建其中3栋在建大厦，并交由中国铁路工程（香港）有限公司承建；已批补救的3座做局部打开、清出不合规格钢筋、按新方案绑扎并灌浆，结构师验收后逐层推进。

来源：香港01

同一个承建商，捏着长实多个盘

安达臣道的工地风波，并未改变长实与卓越天工的合作关系。

打开卓越天工的客户名单会发现，长实集团旗下多个项目，至今仍由它承建。

此前精进工程出事后，手上的5个住宅项目全部移交卓越天工接手。其中属于长实旗下的项目，便有出事的安达臣道首置盘、飞扬一二期和亲海駅项目。

此外，启德花语海一至三期、元朗万芊，总承建商同样是卓越天工。

花语海位于启德跑道区，一二期早已取得预售同意书，却迟迟不推售。集团中期业绩会上曾释放下半年推售的信号，在香港一手市场交投回暖的背景下，项目至今未启动销售。市场普遍猜测，推盘延后与安达臣道事件带来的舆情及监管压力相关。

第二个是万芊（元朗锦田）。这是长实近年主打的洋房新盘，共327伙，最细洋房仅497呎，被称为《一手新例》以来最细洋房。10月23日项目刚上载楼书，随即暂停销售，连原定次日的VIP之夜也一并取消。有消息称是“修订文件”，市场却未必买账：舆论将它和卓越天工的工程丑闻挂钩，视作又一个悬而未决的风险盘。

早在10月15日，有港媒爆出长实旗下的万芊、花语海项目仍在续用卓越天工承建商，长实对此的回应是：就旗下所有楼盘，公司均责成承建商作严谨监管，确保楼宇合规及安全。

然而，这并无法打消购房者的顾虑：

钢筋属于隐蔽工程，封入混凝土之后肉眼无法核验，且 隐蔽工程的抽检有其局限，单次抽查无法覆盖全部工序。即便暂无官方证据证明两个项目存在质量缺陷，承建商的过往违规记录已直接影响买家入市信心，长远看也可能拖累物业二手流通价值。

于此同时，地政总署也重申：若发展商违反预售同意书列明条件，当局有权暂停、乃 至撤销售楼同意书。

不止在建项目曝出结构隐患，此前港媒曾报道长实已入住多年的楼盘同样存在质量遗留问题。将军澳长实项目，有单位客厅天花板持续严重渗漏，渗水长年累积，天花析出钙化沉积物，形成类似 “钟乳石” 的形态。验楼师判断，渗漏根源大概率源于建造阶段质控不到位。

长实项目工程质量失控，并不只发生在香港。

2024年年末，上海御沁园六期的业主，在地下车库发现了一件匪夷所思的事：楼盘竣工验收之后，开发商为了满足车位配比，竟让工人削铲承重立柱。业主清点发现，共有113根柱子被明显“削薄”，个别立柱甚至露出内部钢筋。

业主集体投诉后，浦东新区建交委介入调查，最终确认：削柱行为“并未报备，已涉嫌违法操作”。

竣工验收后再动结构，既绕开了验收，也规避了报建审批。这与香港安达臣道的钢筋缩水，本质是同一个问题——为了省钱、为了达标，把手伸向房屋结构安全本身。

两地项目接连出现施工违规，已经很难再用“偶发个案”解释。

财报里的答案：

主业毛利率仅3.5%，长实口碑正在崩塌

翻开2026年中期财报，长实账面表现颇为亮眼：期内总收入403.06亿港元，股东应占溢利86.83亿港元，同比上涨37.8%。但光鲜的增长背后暗藏水分，增量核心来自出售英国合营资产所得97.87亿港元一次性收益。剔除这笔资产处置收益，代表集团持续经营能力的基础溢利只有66.4亿港元，同比增幅仅5%。

物业开发主业的承压态势更为刺眼。香港一批折价楼盘集中入账，推高了账面销售收入，可物业销售板块利润仅有7.65亿港元，同比大幅下滑57%，毛利率低至3.5%。3.5%的薄利，直白道出地产开发业务的困境：成本可调腾的空间已经被压缩到极致。

更换总包从来不是一纸合同就能解决的事，新承建商意味着重新议价、团队磨合、工期重排。在毛利率仅有个位数的项目里，新增的成本很难消化。所以问题的核心，不在于长实为何继续选用卓越天工，而是在这样的盈利结构之下，集团还有多少富余空间去承担更换承建商的代价。

稳健审慎，是长实多年来刻在骨子里的经营底色，现金流与资产安全永远放在第一位。土地开发上，它习惯长线布局，内地多个项目采取分期开发、拉长开发周期的打法；业务层面，长实早已转向“收缩土储、去化存量、守住现金流”的策略：内地暂停大规模拿地，北京、上海多个尾盘以7折优惠促销；同时打包惠州、中山、广州增城、东莞四个大湾区项目，面向港人推出最低40万起的两居室，依靠低价快速回笼资金。行情下行时灵活调价、折价出货，是它一贯的操作。

这套逆周期打法，曾助力长实安稳渡过数轮楼市起伏。久而久之，市场对“长实出品”的印象，更多是擅长把握资产周期，而非工程质量的绝对保障。

依赖成熟合作方本身算不上错，但有一个不可动摇的前提：合作方不出风险。安达臣道丑闻爆发之后，这个前提已经彻底失效。

安达臣道作为港府首置试点项目，瞄准收入有限的刚需上车群体，背负着公共住房政策的公信力，却曝出隐蔽工程违规造假的重大问题。如今争议缠身的承建商仍在承接新项目，叠加监管收紧预售核查，多重压力之下，长实要付出的信任成本正在持续走高。

楼宇可以推倒重建，结构能够加固修复，但购房者的信心重建，远比工程整改耗时更久。摆在长实面前的考题，早已不只是万芊、花语海何时开售。

老牌房企的口碑，需要漫长岁月一点点沉淀，却可能因为一场系统性的质量失控迅速折损。那句“小心驶得万年船”，如果只用来管控资金与资产，却守不住工程管控的底线，哪怕手握丰厚现金，也挡不住信任的流失。

市场心底的疑问始终悬而未决：长实的房子，还能不能放心买？

这是长实接下来很长一段时间，都必须回应的命题。

安达臣道工地落下的拆楼锤，击碎的不只是三栋在建楼宇，更是一场绕不开的、关于质量责任的长期大考。

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