——图文仅供参考

有一个反常识的现象： 市场疯狂做小面积 。

不对啊。

印象中，这几年好像都在“做大”：做改善，做豪宅，做大面积，提高得房率，市场反馈也是叫好又叫座，比如北京的建发海晏、华润臻澐，比如杭州的顶级豪宅望天际，比如深圳的华润沄玺，比如广州的保利玥玺湾，单价高、总价高、面积大、去化快。

上次去北京看建发海晏，去年拿地，今年去化七七八八了，单价13万，套均总价3000万，很意外，有钱人还是这么多啊。

这给了大家一个错觉：市场都是大面积，大面积还卖得好。

其实恰恰相反。

任何支撑基本面的都是小户型、低总价。

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北京。

前一段去了一趟北京。

主要看了海淀的一些楼盘，昌平的龙湖观萃给了很深的印象。

龙湖观萃位于昌平的生命科技园片区，跟海淀的田村一样，核心区的边角料，远主城、位置差、界面差、配套差，按理说去化应该很一般，实际上很不错，目前尾盘在售。

3个原因： 开盘早、高赠送、小面积 。

最小竟然做到了77平，按照单价5.4万，总价才400万出头。

400多万很贵是不是？不是。隔壁海淀，大部分100平以上，而且赠送很少，即使按照田村这种相对边缘，单价也高达8万，总价800万以上，龙湖才400万起步，很香了。

再说重庆。

没看全，比如中央公园的3、4个新盘，起步面积段最小80平，比如主城的几个楼盘，华侨城、招商的新盘，最小面积竟然只有83平。

比如中央公园的几个楼盘，绿城华润康田万科，起步才80平，总价都控制在120万起步，单价1.2万左右，要知道这可是中央公园啊，前几年最火爆的片区之一，地王、涨价都是常态，单价2万以上，200、300万是成交主力，当下已经冷静了很多。

再比如沙坪坝的华侨城熙宸，最小83平，位置非常好啊，主城，核心，商业，地铁全都有，应该做大户型啊，最后还是选择了小面积，为什么？市场很一般，即使主城依旧不错，溢价不是第一位，回款、现金流才是第一位。

2

今年二手房市场谁最火？

上海。

如果把成交数据铺开，一个非常扎心的事实： 300万以内才是绝对主力，占比至少7成，极高占比 。

去年5月开始，300万以下突破70%，今年3月最高超过72%，200万以下更是从4成提高到5成，5月（数据不全的情况下）回落到70%。

看着好像1500万以上占比少了，但是别忘了，成交量的基数上去了。

1、房价跌了不少，因此总价下降。

2、300万以下依旧是主力。

3、豪宅市场很稳定，老钱新钱往里冲。

4、两极分化，刚需+改善两开花，中间占比被压缩。

300万以内的房子都在哪里？

大致分为两部，一种是内环老破小，位置好，配套好，租售比高，无非是破点，虹口静安徐汇潍坊曲阳路，一种是外环刚需，康桥曹路三林九亭泗泾顾村上大，不远不近，总价跌了，门槛更低，以前租房的会买，年轻人也会买。

还有一个中指院的数据（2026年1-4月），更全，大家可以看一下。

北京：300万以内二手房占比78%，70㎡以下成交占比38%；70-90㎡小三房新房成交占比52%。

上海：300万以下二手房成交占比72%，70㎡小户型成交占比42%，200万以内刚需房源占比一半左右，老破小、近郊两房卖得最快；近郊新房70-90㎡紧凑三房成交占比65%，75㎡迷你两房很多。

深圳：300万以内二手成交占比31%，90㎡以下小户型成交占比32%；1-5月新房90㎡以下占比55%，300-500万占62%，光明、沙井等近郊新规小三房开盘即清盘，龙湖观萃320万起步小户型开盘40分钟售空。

广州：1-5月二手房300-500万占比 56%，90㎡以下占比61%。新房300-500万成交占比59%，主城89㎡三房成楼盘固定标配。

3

为什么都在做小面积、买小面积？

本质上，都是降低债务压力。 政府新规出现很多小户型规划，开发商做小面积户型，购房者也用脚投票买小户型。

1个核心背景，2个底层逻辑。

1个核心背景：大环境不好，大家手里没钱。

别看40万以上的中大型汽车成交量一个比一个高，别看北上广深杭成的豪宅成交一个比一个好，这只是市场的一个横切面，占比很小的横切面，只是因为热度高，让大家误以为这是市场主力。

2个底层逻辑：

（1）控面积=让更多的人买得起。

价格不重要，溢价不重要，有人买很重要。

行情好，到处都是140、160，单价再高也有人买。现在预期都保守了，地价没有太大变化的情况下，单价变化不大，只能降面积、提高得房率。

（2）现金流，现金流，现金流。

对于任何一个开发商，活下去很重要，熬死对手就是胜利。

一栋楼100套，全做大户型，半年卖20套；换成小户型，两个月清光50套，你选哪个？

4

那么，做小面积、控总价对市场有什么影响？

总体来说， 利大于弊 。

先说好的。

1、你买得起房了。

大环境变了，市场没有那么好了，以前房价3万，现在房价2万，以前最小120平，现在最小90平，总价从360万一下子降到了180万，直接砍半了。

这还只是账面上的利好。

如果再加上首付比例更低、贷款利率更低，不用抢房，不用找关系，不用恐慌，甚至能买到位置更好、产品更新、得房率更高的产品，这一定是好事。

2、开发商稳定现金流，降低风险。

低总价一定好卖，这是市场的铁律。

大批量小户型快速走量，房企每个月都有稳定回款，资金链压力缓解，延期交付、烂尾概率随之下降，这是宏观层面的好事。

但是这样做也同样存在风险：

全面利空二手房。

买新不买旧，这在任何行业都是铁律。即使新房贵一点，但这些其实都是纸面数据，毕竟得房率更高，100%都是最基础的（除了海淀，哈哈哈），动辄110%、130%大家也都习以为常，户型更好，精装修，物业更好，80平做三房甚至四房，100-120平做四房，这样算下来，其实现在80平等于过去100平，110平等于过去130平，140平等于过去160平甚至更大，总价差不多甚至更低，你选择哪一个？

我上次去海淀的橡树湾，小区特别不错，什么都好，什么都有，但是房龄有点老，人车不分流，户型一般，虽然一年成交也在100多套，已经相当不错了，但也被新房分流了不少，价格也不稳定，对于业主来说不算好事。

最后，只剩下优质的二手房容易成交。但是毕竟优质二手房还是少数，更多的是物业一般、户型一般、装修一般、房龄还老的老登，成交量上不去就意味着还得降价。

THE END