——AI制图，仅供参考。

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今年市场挺不错。

这是好事。

深圳核心区的楼盘抢不到，甚至需要200-600万验资。

上海二手房成交量也不错，3月3.12万套，4月2.87万套，5月依旧不错。

北京从前年开始，上地树村未来科学城通州运河亦庄，单价7-13万的新盘去化不错。

杭州更不用说了，24年底开始地王一个接一个，湖墅蒋村，8-15万的豪宅不限价后竟然卖得还不错。

思考几个问题：

1、谁在疯狂？个别城市，个别楼盘，个别人？

2、为什么疯狂？几万亿放水，因城施策，还是房价到底了？

3、疯狂的真实性如何，更确切地说，疯狂的比例是多少？是不是全部？

4、认知都是滞后的。上海成交量涨是因为2月新政吗？不是，是基本面和购买力。深圳限购区成交量不错，是供不应求吗？不是，早在1-2年前，大运的中海、深北的中洲去化也很不错。

任何市场都是日积月累，绝非一时之功。

2

2023-2026年，连续救市4年。

将这4年梳理成几个阶段，分为三步走， 政策→放水→有钱人进场 。

先政策。

2023年-2024年9月，其实国家一直在救市，但是效果很差，观望情绪很浓，再加上二手房一直跌，大家没信心也不敢去买房，观望＞出手。

再放水。

2024年9月-2025年年底，国家不仅给政策，还给钱，9月-12月大放水，有说5万亿，有说10万亿，几万亿无所谓，主要是真金白银来了，还是滴灌。即使滴灌，大部分人要么不想拿，要么拿不到，有钱人拿得多一些，有底气，有信心，敢用真金白银去试水。

最后有钱人进场。

从2026年初，甚至从去年开始，有几个城市开始热了，新盘去化不错，二手房成交量大涨，流动性增强，信心增强。

1、好事。房价稳定，利你利我利国家。

2、政策→放水→有钱人，非常成功的资本流动，既是债务流动，也是资产流动。

大家都学过《小马过河》，河流深不深，取决于谁在过河，松鼠肯定过不了，老牛轻松过去，小马则费一点力，但也能过去。河流深度不变，你是松鼠、老牛还是小马？

3、稳定大于一切。政府更欢迎现金流稳定的国央企。房企拿地肯定更喜欢财政健康、潜力更大的城市，比如华润中海越来越集中在一二线，三四线根本不去。楼盘更喜欢哪些人呢？收入高、且稳定，也就是现金流更加稳定的购房者。

3

比如北京。

这两年，新盘去化还不错，虽然比不上深圳、上海。

今年3月，我去了北京 。 在中介的带领下， 看了 海淀、昌平南、朝阳 、 通州 的 主要 新盘，包括之前热销现在封盘的，大部分卖 得 不错 。

有个别卖得也一般，产品很牛逼，位置也不错，但是定价不低，客户接受度不高，即使佣金几十万， 很多中介帮助， 也仅仅平销，这里不再点名了，本地人都知道。

去化不错 的楼盘 中 ，中海九树满和在通州，建发观堂府在昌平，北京润府在亦庄，和樾望云在海淀，国贤府 在 昌平区 ， 中建·运河玖院 在 通州 核心，大多是 改善，单价7-12万，全部位于主城或者潜力新区。

都是华润中海越秀绿城建发中建，大部分央企为主，现金流不错，产品没问题，去化都不错，大部分开盘1年左右就去化完了，市场的认可度很高。

以上，好的一方面。

也有不好的，即使强如海淀，二手房也跌跌跌。

一个是刚交付的海淀幸福里， 房价跌破7万。

次新，品质还可以，在 海淀不算偏， 毕竟海淀北部核心都是产业，位置都差不多，况且在六环内， 但是放在北京，稍微有点偏， 毕竟快到六环边了，也就是海淀，但凡其他区，这个价格都没人看。

我之前介绍华为的朋友买这里， 6万多就能买到，但 他觉得有点偏，不如 买 清河橡树湾， 或者租在华为附近的凯盛家园。确实， 橡树湾位置肯定好，配套成熟，学区不错，唯一的缺点是，房龄 十几年了 ，不如幸福里 的次新 。

幸福里也在一路下跌，开盘从7万8 微涨到 8万5，现在二手也亏了不少，去年有低于6万的，当然了， 个别房源 不作为 均价 ，大部分在7万 以内， 相比开盘价也跌了不少。

另一个就是 清河橡树湾， 水桶小区。

每一项都不错， 最高峰21年，除了五期，1-4期普遍13万。1-4期从12万跌到 7 -9万，5期从15万跌到了 9 万， 跌了差不多 35-40%。

在宇宙中心海淀就呈现了很分裂的局面，一方面二手房跌跌跌，另一方面新房普遍不错， 上地限价10.5万，朱房 限价11万左右，树村也差不多，都是国央企刺刀见红。

当然了，这两年海淀的供地增加了不少，以前几乎不供地或者少供地，现在一年能供地5-8块，非常夸张了，供应量也慢慢大了，会影响新房销售，这是我比较担心的一点。

4

今年市场最大的变化，大量的有钱人进场了，比之前多多了。

从杭州的一些豪宅上，就可以看出端倪。

一是豪宅。

我看了一个数据，说 杭州总价超2000万的新房今年已网签250多套 ， 这才过去了5个多月，加上网签信息的滞后，满打满算才1/3，就取得了这么好的成绩。

去年是594套，将近600套，现在已经完成了4成多，非常夸张了。

同样的，上海北京深圳广州成都的豪宅成交也都不错。

二是去化。

万潮玖序 单价 10 万 ， 奥映世纪 单价9万， 栖湖云庄 单价15万，全部售罄了，后续还有 滨杭传麒府、望天际和海潮玖序 ， 这是解除限价后豪宅供应的爆发期，你不得不感叹，江浙的有钱人真多啊。

三是验资。

告诉你，杭州豪宅也需要验资，看几个数字给各位洗洗脑： 奥映世纪验资600万元 ， 万潮玖序普通户型验资1000万、413㎡大户型验资2000万 ， 栖湖云庄参观 就需要 验资3000万 ， 滨杭传麒府普通户型验资2000万，493㎡大户型验资3800万 ……

米宅的粉丝最有钱了，哪位大哥送我一套最小的，我不嫌弃。

托举北京市场的，是码农，是喜欢大平层的改善，是未来科学城、海淀产业园、亦庄的好片区，是通州运河核心的改善，都是有钱人。

托举杭州市场的，是无数解除限价后、依然去化不错的豪宅，背后也是有钱人。

托举深圳市场的，是三大限购去的有钱人，是深北、西丽、龙岗大运的有钱人。

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结论已经放在开头了。

从去年开始，托底市场的不再是政策、放水，而是用脚投票的有钱人，他们正在用真金白银试探市场的水位线。

这既是好事，也是坏事。

楼市是市场经济，是金融市场，更欢迎现金流更稳定的购房者，而拒绝现金流不稳定的购房者。

对于普通人，买不起好项目，不会加杠杆，你就会放弃，退而求其次，转而寻找品质不错、配套完善、有一定潜力的小区，性价比也很高，成交量还不错，就能带动腰部成交量上涨，实现价格稳定，市场越来越健康，这是好的一面。

不好的一面，普通人跟头部城市、片区、好产品无缘。

1、轮动效应越来越弱。 还有，但变弱了。比如上海，即使上海涨了，也不是全部片区都涨，而是核心，周边的城市还是吃不到红利。

2、每个城市都变成了内生型市场。 除了头部城市，大部分城市能吃到的客户都是本地人，增量市场变小了。

3、大家不用担心，因为 大部分城市、片区没涨，不要惊慌，多看看附近的二手房市场 ，做到心里有数。

4、全款买房的人越来越多了。不加杠杆，甚至主动降杠杆，都是在稳定市场。

其实最后一点，我还是很好奇的，不知道大家如何看待全款买房，或者说你自己也准备全款买房。为了验证观点，也为了帮助更多的朋友，针对是否会全款买房，我做了投票，希望大家给出最真实的观点。

THE END

来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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